世の中は、発症は続いているものの5月8日、新型コロナは感染症法上、インフルエンザと同じ扱いとなり、いったん落ち着いて来ています。またロシアのウクライナ侵攻の長期化という不安要素はあるものの不動産市況は比較的安定した状態にあります。今年6月の全国レインズ、中古マンションの成約価格は前年同月比で、6.95%上昇していますが、近畿圏では成約価格が2679 万円で、前年同月比で1.03%下落。また成約件数も1436 件で、前年同月比で 2.11%減という状況にあり、全国では不動産は好調ですが、近畿圏の市況は価格、取引件数ともにやや鈍い動きとなっています。その理由として1つ考えられるのが、首都圏を中心に海外からの投資、実需のお金が日本国内の不動産に入って来ていますが、近畿圏ではそれが少ないことが挙げられます。また今後については、物価、金利ともに上昇傾向にある為、成約金額は今後それに伴い上昇するという見方が有力です。また都市部、郊外、地方の内、郊外である宝塚市は、都市部ほど上昇しないと見られています。

ロシアのウクライナ侵攻や新型コロナウイルスが、世間を騒がせている2022年の宝塚市の不動産相場はどうか。まず、国土交通省が公表している不動産価格指数は、2020年は一時的に新型コロナウイルス感染拡大の影響で下落しましたが、その後、プラスに転じ、2022年においても引き続き、上昇傾向が続いています。また公示価格の方は一時的にはインバウンド需要の消滅などにより商業地は下落傾向、住宅地は横ばいの状態がありました。しかし、2022年現在、すべての用途で対昨年比の公示地価は上昇しています。ここ1年ぐらいはどこかで頭を打つ、警戒感がずっとありますが、上がり幅は少なくなってきたものの、まだ上昇傾向は続いています。コロナにより在宅時間が長くなり、家への意識が高まっていることもありますが、物価が高くなる中、住宅ローンの金利は低く抑えられ、現金の価値が下がる中、不動産を所有しようという意欲もその一因になっていることが考えられます。今後の予測としては、マンションを中心に今後も数年間は上昇し続けていくと予想する人が多いですが、都市部、郊外、地方で傾向が変わると言われており、その中で郊外である宝塚市は、地方のように下落傾向が強くなるリスクは低いですが、都市部ほど、上昇率は上がらないという見方の人が多いです。あと少し違う切り口ですが、地球温暖化により、災害リスクが高まっている中、ハザード地区内と地区外では、相場が変わってくる可能性がありますので、その辺りも今後、注視する必要があります。

2021年時点での宝塚市内の分譲マンションの価格相場について追記します。専有面積のボリュームゾーンは70平米〜80平米と近隣の市に比べ、やや広い間取りの物件が多いことが特徴です。大阪市内への通勤圏の住宅地としては郊外にあり、利便性よりも住環境や広さを重視するニーズに応えた結果だと言えます。宝塚市よりさらに郊外となる西宮市の北部エリア、神戸市北区、三田市、川西市はこれまでに分譲されたマンションの棟数が少なく、一戸建てが中心。宝塚市は大阪市内への通勤圏では、もっと郊外のマンションエリアとも言うことができます。専有面積70平米台の平均価格は2千万円中盤となり、平均築年数は約25年前後。比較的手頃な価格で広さと緑豊かな住環境が手に入ります。価格帯は幅広く、1,000万円を切るものから3000万円中盤ぐらいまでの価格帯のマンションが多く取引されています。価格がもっとも安くなるのは、山手のバス便エリアのマンション。それに対し価格がもっとも高くなるのは、宝塚駅や宝塚南口駅の駅前に建つ、築後10年以内のマンションです。市内で最も総戸数が多く、有名なマンションは宝塚駅の北側の高台に建つ『ラビスタ宝塚』。バブル期に分譲されており、広さ、グレードともに一つ上のクラスの物件が手に入ります。宝塚駅からのバス便になりますが、本数が多く、専用のシャトルバスの様。駅との高低差は約100m〜150m。もっとも駅に近い棟からは歩いて駅までアクセスする人も少なくありません。

宝塚市の市条例の定めにより、敷地面積30坪（100平米）の新築一戸建ての供給が多い為、土地面積100平米から150平米の3000万円台の新築一戸建ての成約が多く見られます。3000万円台の価格帯で見た時、「敷地面積が30坪（100平米）の駅から徒歩圏内の物件」と「敷地面積45坪（150平米）のバスエリアの物件」の2タイプの供給物件があり、それぞれ家族のライフスタイルに合わせて物件を探すことが出来ます。

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敷地面積100平米から200平米までの、すでに造成を行った土地がよく売れています。建物価格を含めて総額の予算を3000万円から5000万円前後で新築分譲物件と比べながら家探しをされる方も多くいます。

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敷地面積100平米から200平米までの、すでに造成を行った土地がよく成約していることが分かります。実際最も人気があります。建物価格も含め総額3000万円から5000万円前後で、新築分譲物件と比較しながら探される方が多い市です。 また分割出来る敷地面積の広い土地は建売業者など不動産会社が買い取りを検討するケースも多い市です。

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宝塚市は価格に関わらず、専有面積の大きなマンションの成約が多い市と言えます。最も売れている価格帯は500万円から2500万円で、その中でも500万円から1500万円の価格帯の成約件数が多いのがこの市の特徴の一つです。築年数が経過していても、立地に恵まれたマンションが多く流通しているからだと考えられます。その一方2500万円を超えるマンションでよく売れているのは専有面積が70平米台のものですが、これは築年数が浅いマンションや、阪急宝塚線・今津線「宝塚」駅やJR福知山線「宝塚」駅前のマンションです。

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宝塚市は、価格に関わらず、専有面積の大きなマンションの成約件数が多い市です。最も売れている価格帯は500万円から2500万円です。その中でも500万円から1500万円の価格帯のマンションが頻繁に取引されるのがこの市の特徴の一つです。これは築年数が古くても、立地がよく人気のマンションが多く流通しているからだと推測されます。その一方、2500万円を超えるマンションの中で、最も売れているのは、専有面積が70平米台のものですが、これは築年数の浅いマンションや駅近のマンションです。特に阪急宝塚線・今津線「宝塚」駅、JR福知山線「宝塚」駅前のマンションは人気です。

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宝塚市の中古一戸建ては、価格帯が1000万円から6000万円、土地の広さが80平米未満から250平米と幅広く売れていることが分かります。中古一戸建ての場合は、土地面積の広い物件が人気です。これは将来に建替えをすることを想定し、土地の広さを重視して、中古一戸建てを考える方が多い為だと思われます。
中古住宅のリノベーションをお考えの方は「不動産コンサルタント」ホリケンの中古物件の購入×リフォーム・リノベーションQ&Aを参考にすると良いかもしれません。

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宝塚市の中古一戸建ては価格帯が1000万円から6000万円、敷地面積が80平米未満から250平米と幅広く売れています。中古一戸建ては、敷地の広い物件に特に人気があります。これは将来的な建替えを念頭に置いて、土地の広さ重視で中古一戸建てを検討されている方が多いためです。 また市の条例などをクリアし、分割出来る敷地面積の広い土地は、不動産業者（建売業者など）が購入する場合も多いです。